پایان نامه پیش فروش ساختمان از دیدگاه فقه وحقوق ایران
فهرست محتوا
فهرست مطالب
- چکیده……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 1
- فصلاول: کلیات……………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 1
- 1-1-مقدمه…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. 3
- 1-2 طرحموضوع…………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. 4
- 1-3 طرحمسئله………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 7
- 1-4 ضرورتانجامتحقیق……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 7
- 1-5 اهدافتحقیق………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 7
- 1-6 سوالاتتحقیق……………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 8
- 1-7 فرضیهتحقیق……………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 9
- فصلدوم: آشناییباقراردادوقانونپیشفروشساختمان…………………………………………………………………………………………………….. 10
- 2-1- ادبیاتومستنداتوتعاریفقانون………………………………………………………………………………………………………………………………. 11
- 2-2- نقدوبررسیدرخصوصبعضیازموادقانونپیشفروشساختمان…………………………………………………………………………………………. 13
- 2-3- ایراداتچیست؟………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 16
- 2-4- نقدوبررسیبرخیضمانتاجراهایکیفریقانونپیشفروشساختمان………………………………………………………………………………………… 18
- 2-4-1- درجوانتشارآگهیپیشفروشبدوناخذمجوزوتنظیمسندرسمی………………………………………………………………………………….. 18
- 2-4-2- تنظیمقراردادپیشفروشتوسطمشاوریناملاک……………………………………………………………………………………………………… 20
- 2-4-3- قابلگذشتبودنیانبودنجرایمموضوعاینقانون……………………………………………………………………………………………………….. 21
- فصلسوم: بررسیقراردادهایپیشفروشساختمانبامسائلمشابهدرفقهوقراردادهایپیمانکاریوخصوصی…………………………………… 22
- 3-1- بررسیقراردادپیشفروشساختمانبامسائلمشابهدرفقهاسلامی………………………………………………………………………………………. 23
- 3-1-1- بیعاستصناع……………………………………………………………………………………………………………………………………………….. 23
- 3-1-2 بیعاثمار………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 27
- 3-1-3- بیعسلف…………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 28
- 3-2- بررسیقراردادهایپیشفروشساختمانباقراردادهایپیمانکاریوخصوصی……………………………………………………………………………. 32
- 3-2-1- قراردادپیمانکاری………………………………………………………………………………………………………………………………………. 32
- 3-2-2- قراردادهایخصوصی (موضوعماده 10 قانونمدنی)………………………………………………………………………………………….. 33
- فصلچهارم: مقایسهوبررسیقراردادپیشفروشساختمانبامسائلمشابهحقوقی……………………………………………………………………. 44
- 4-1- عقودمعینمشابه………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 45
- 4-1-1- بیع…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 45
- 4-1-1-1-کلیفیالذمه…………………………………………………………………………………………………………………………………………… 46
- 4-1-1-2- کلیدرمعین…………………………………………………………………………………………………………………………………………… 52
- 4-1-1-3- عینمعین……………………………………………………………………………………………………………………………………………….. 53
- 4-2- تملیکعینبههمراهشرط……………………………………………………………………………………………………………………………………… 59
- 4-3- بیعقطعیمالآینده………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 60
- 4-4- عقدشرکت…………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 60
- فصلپنجم: بحثتفسیرونتیجهگیری…………………………………………………………………………………………………………………………….. 64
- 5-1- بحثوتفسیر…………………………………………………………………………………………………………………………………………………….. 65
- 5-1-1- موجودنبودنمبیعدرزمانانعقادقراردادپیشفروشساختمان………………………………………………………………………………………. 66
- 5-1-2- مجهولبودنثمنمعاملهدرهنگامانعقادقرارداد……………………………………………………………………………………………………… 66
- 5-1-3 مجهولبودنثمنمعاملهدرقراردادپیشفروشساختمان……………………………………………………………………………………………….. 67
- 5-2- نتیجهگیری……………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 69
- منابع……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 72
چکیده
نظر به افزایش جمعیت کشور عزیزمان ایران در دهههای اخیر به برکت نظام مقدس جمهوری اسلامی ایران و با توجه به فرمایش رهبر کبیر جمهوری اسلامی ایران حضرت آیت اله العظمی خامنهای (مدظله عالی)، مبنی بر افزایش جمعیت در آینده نیاز به مسکن برای مردم در جامعه شهری و روستایی و بالاخص در محیط شهری با در نظر گرفتن فضاهای محدود شهری، از نیازهای مبرم و اساسی بوده و در همین راستا رجوع به ساخت و ساز از سوی سازندگان و پیش خرید از سوی مردم، باعث رواج پدیدهای در کشور به نام «پیش فروش ساختمان» گردیده که در دوره کنونی یکی از مهمترین روابط حقوقی با ظرفیتهای خاصی در جامعه میباشد.
در این فعل حقوقی که یک طرف پیش فروشنده و متعهد به ساخت و تحویل ساختمان بر اساس قرار داد و طرف دیگر پیش خریدار و متعهد به پرداخت ثمن بر اساس قرارداد منعقده میباشد که پیرامون ماهیت این نوع قرارداد در فقه اسلامی مستقل و مشخص بحث به میان نیامده اما در جوامع حقوقی کشور حقوقدانان تا حدودی به کندوکاو در آن پرداختهاند و در سال 1389 نیز قانونی به نام «قانون پیش فروش ساختمان» نیز به تصویب رسیده است. با این اوصاف این قرارداد در هیچ یک از عقود معین مشابه نمیگنجد و تحت عنوان قـراردادهای خصوصـی ماده 10 قانون مدنی اعتبار یافته و الزامآور تلقی میشـود. ضمن اینکه برخی از حقوقدانان این قرارداد را تحت عناوین دیگری چون «تعهد به بیع» جای دادهاند، که در زبان عرف و معاملات مرسوم جامعه از آن به نام «قولنامه» یاد میگردد. انعقاد «قرارداد پیش فروش ساختمان» به صورت بیع معلق که ملکیت معلق بر وجود میباشد، نیز از نظر نظام حقوقی ایـران بلااشکال خواهد بـود. این پایاننامه بر آن است تا ماهیت این قرارداد را بررسی و با قراردهای مختلف مورد بررسی قرار دهد.
واژگان کلیدی: قرارداد پیش فروش ساختمان، بیع، موجود بودن مورد معامله، قولنامه، تعهد به قرارداد
فصل اول: کلیات
1-1-مقدمه
ساختمان و سازههای انسانی و همچنین داشتن سر پناهی مطمئن با درنظر گرفتن نیازهای روز جامعه همیشه یکی از دغدغههای انسانها بوده و هست و از انسانهای نخستین گرفته تاکنون راههای متعددی برای این مهم بهکار گرفته شده است. هم اکنون به دلیل افزایش جمعیت، مهاجرت و گرایش به شهرنشینی و کمبود فضاهای شهری و استفاده بهینه از فضاهای موجود در دوران کنونی پدیدهای به نام آپارتمان نشینی مرسوم گردیده و به تبع آن و خارح شدن ساخت و ساز از حالت سنتی و تبدیل به صنعت وحرفه و نیاز به سرمایه بیشتر و متعاقباً نداشتن سرمایه لازم برای افراد به جهت خرید نقدی مسکن به تدریج باعث به وجود آمدن پدیدهای به عنوان «پیش فروش ساختمان» گردیده است. و از آنجایی که این قرارداد برای طرفین به عنوان پیش خریداران یا پیش فروشندگان در برخی موارد اختلافاتی از قبیل تحویل مورد معامله، چگونگی پرداخت ثمن معامله و همچنین مدت معین تحویل مورد معامله به میزان تعهدات و … بهوجود میآید که در این پایاننامه در خصوص برخی از آنها بحث شده و با موارد مشابه در فقه اسلامی و حقوق مورد بررسی و نقد قرار گرفته تا از بروز مشکلات فوقالذکر و مبتلا به جامعه تا حدودی کاسته و راهی برای حل آنها فراهم گردد.
درخصوص مسئله پیش فروش ساختمان در فقه اسلامی و امامیه به صورت مستقل و جداگانه بحث نشده است و در برخی از کتب فقهی به عقود مشابهی اشاراتی شده است چنان که فقها «بیع معدوم» را جایز
نمیدانند اما فرضی را استثناء میکنند وآن «بیع معدوم به تبع موجود» است. (جعفری لنگرودی، 1312، صفحه 611)
حقوقدانان نیز با وجود اینکه در موارد قرار داد پیش فروش ساختمان بحث نمودهاند اما صفحات کمی از نوشتههای آنان به این موضوع اختصاص داده شده است و از اولین قوانین در این خصوص میتوان به لایحهای به منظور حمایت از پیش خریداران و انبوهسازان مسکن توسط شورای انقلاب به صورت ماده واحدهای در سال 1358 یاد کرد و این در صورتی است که در قانون تملک آپارتمان مصوب 1343 نیز بخشی از پیش فروش آپارتمان نیامده واین شاید به دلیل مبتلا نشدن جامعه به این مسئله در آن زمان باشد اما به تازگی قوانین در این خصوص وضع شده که به طور مبسوط در این پایاننامه مورد بحث قرار میگیرد.
در همین راستا این پایاننامه در 5 فصل به شرح زیر طبقهبندی و تدوین گردیده است:
- کلیات
1-2 طرح موضوع
به دلیل توسعه شهرنشینی و افزایش مهاجرت به شهرها و به تبع آن افزایش جمعیت در شهرهای بزرگ، نیاز به مسکن به عنوان یک امر اساسی افزایش یافته است. کمبود فضاهای شهری و استفاده بهینه از فضای موجود شهر نیز مزید بر علت بوده و گرایش به ساخت ساختمانهای مسکونی به صورت آپارتمان و زندگی در آن را به راه کاری اساسی در جهت تآمین مسکن این جمعیت عظیم تبدیل کرده است.
در کشور ما آپارتماننشینی از قدمت زیادی برخوردار نیست اما به دلیل مهاجرتهای چنددهه اخیر که جمعیت شهرهای بزرگ به طرز غیر مترقبهای افزایش یافته آپارتماننشینی دامن بسیاری از مردم شهرها را گرفته و باعث خارجشدن ساخت مسکن از حالت سنتی و تبدیل به حرفه و صنعت شده و افرادی در این زمینه دستاندرکار شدهاند.
امروزه که با پیشرفت فناوری جامعه گام در عرصه جدید سازهها نهاده همچنان نیاز بشر به ساختمان یک نیاز اساسی است و ساختن ساختمانهای بزرگ نیازمند سرمایه هنگفت است و دیگر نمیتوان به راحتی و به تنهایی دست به ساخت سازههای بزرگ زد بدون آنکه از پیش تأمین مناسب مالی صورت گرفته باشد. از این رو پیش سازندگان میتوانند از سرمایههای پیش خریداران جهت ساخت ساختمان استفاده کنند و هم پیش خریداران میتوانند با پرداخت مبلغی از آینده خود مطمئنتر شوند.
پیش خریداران نیز به علت اینکه پرداخت به صورت نقد نبوده و مبلغی بهصورت اقساطی به پیشفروشندگان پرداخت میشود آن را فرصت مناسبی برای خانهدار شدن خود دانسته و از طرف دیگر سازندگان با دریافت بخشی از ثمن معامله بهصورت اقساط قادر به فراهم نمودن سرمایهای برای شروع و پیشبرد کار خویش هستند.
به همین دلیل این قراردادها در جامعه کنونی گسترش چشمگیری داشته است و به طور کلی خرید و فروش ساختمان یا آپارتمان ممکن است به دو صورت انجام پذیرد:
مورد اول – فروش آپارتمان ساخته شده که ممکن است از سوی مالک ساختمان به صورت نقدی یا قسطی صورت پذیرد.
مورد دوم – فروش ساختمان به صورت پیش فروش که هنوز ساخته نشده و در آینده باید ساخته شود و دراین روش به طور معمول موقعیت، ابعاد و مشخصههای آپارتمان در نقشه ساختمان معین میشود و فروشنده متعهد میگردد که آپارتمان را در ظرف مدت معین ساخته و تحویل دهد و خریدار نیز مبالغی را به صورت مرحلهای و قسطی به وی پرداخت نماید.
موضع بحث در این پایاننامه قسم دوم است و مهمترین مسئلـه مـاهیت فقهـی و حقوقـی این قـراردادها میباشد که ممکن است تفسیرهای متعددی داشته باشد.
در حقیقت در این قراردادها فروشنده مال موجود را نمیفروشد بلکه متعهد میشود تا در قبال آنچه از مشتری به صورت اقساط دریافت میدارد ساختمان را ساخته و در موعد مقرر تحویل دهد.
مباحث مربوط به قرارداد پیش فروش ساختمان و آپارتمان از مباحث جدید در جامعه امروزی بوده و گام نهادن در خصوص بررسی آن گاهی در جهت همگام شدن با تحولات اجتماعی است که دراین نوشتار ابتدا موضوع را با مسائلی مشابه در فقه و سپس آن را با تئوریها و قوانین حقوقی مورد بحث قرار میدهیم تا پس از آگاهی بیشتر جامعه در خصوص آن از میزان اختلافات کاسته شود.
با توجه به اینکه قرارداهای پیش فروش به علت نیازهای اجتماعی و اقتصادی امروز بشر شکل گرفته و توسته یافته میتوان آن را قرارداد جدیدی دانست که در فقه بهصورت مستقل و جداگانه بحث نشده است و در برخی از کتب فقهی به عقود مشابهی اشاراتی شده، چنانکه فقها «بیع معدوم» را جایز نمیدانند اما فرقی را استثناء میکنند و آن «بیع معدوم» به تبع موجود است همانند فروش چای بر روی بوته به همراه پنج چین دیگر که در آینده ایجاد خواهد شد. (جعفری لنگرودی، 1357، صفحه 611)
موارد دیگری هم راجع به بیع معدوم بحث شده است به طوری که فروش میوه قبل از ظهور و پیدایش آن در یک سال واحد و کمتر منع گردیده است و این امر اجماعی است. فقها دلیل این امر را وجود غرر در معامله میدانند. اما به طور اجماع عقیده برایناست که بیع میوه بعد از بدو صلاح، یعنی صلاحیت یافتن برای میوه شدن، چه برای یکسال یا کمتر را جایز دانستهاند (شهید ثانی، 1426 ق، ص 73، نجفی؛ 1981 م، ج 24، ص 56-59).
حقوقدانان نیز با وجود اینکه در موارد قرارداد پیشفروش ساختمان بحث نمودهاند اما صفحات کمی از نوشتههای آنان به این مسئله اختصاص داده شده، لذا بررسی ماهیت چنین قراردادهایی با توجه به گستردگی استفاده از آن و توصیف دقیق ماهیت حقوقی آن شاید راه گشای بسیاری از مشکلات اجتماع گردد که دادگاهها و طرفین قرارداد با آن درگیرند و همیشه محل بحث و اختلاف آنهاست.
با این وجود پس از سالیان زیادی که اجتماع با این مسئله درگیر بود، در سال 1358 لایحهای به منظور حمایت از پیش خریداران و انبوهسازان مسکن توسط شورای انقلاب به صورت ماده واحدهای تصویب شد که با توجه به مختصر بودن و وارد نشدن در جزئیات این مسئله ناکافی بودهاست. این در صورتیاست که در قانون تملک آپارتمانها مصوب 1243 نیز بحثی از پیشفروش آپارتمان و وضعیت حقوقی آن به میان نیامده است و شاید بهدلیل مبتلا نشدن جامعه آن روز با این مسئله مهم بودهاست.
اما در سالهای اخیر، وجود تهیه پیشنویس قانون «پیشفروش ساختمان» در سال 1385 و تصویب آن که پس از چهارسال صورت پذیرفت، سرانجام در جلسه علنی روز یکشنبه 12/10/89 در 25 ماده و 4 تبصره به تصویب مجلس شورای اسلامی و در تاریخ 29-10-89 به تأییده شورای نگهبان دیده و علیرغم اینکه در ماده 25 این قانون دولت موظف به آیین نامه اجرای آن ظرف 3 ماه گردیده بود پس از چهار سال دیگر در سال 1392 آییننامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان تهیه و تنظیم گردید.
و در مواردی نیز در نظر حقوقدانان این قراردادها طبق آزادی قراردادها و اصل حاکمیت اراده و بر مبانی ماده 10 قانون مدنی الزامآور تلقی و اعتبار مییابد، ضمن اینکه پارهای از حقوقدانان این قرارداد را تحت عناوین دیگری چون «تعهد در بیع» ذیل ماده 10 قانون مدنی جای دادهاند که در زبان عرف معاملات و در بنگاههای مسکن همان «قولنامه» میباشد. از طرفی انعقاد این قرارداد به صورت بیع معلق که ملکیت معلق بر وجود باشد نیز از نظر نظام حقوقی ایران بلااشکال خواهد بود.
با اوضاف بیان شده در خصوص «پیشفروش ساختمان» و پیشینه موجود بازهم خلعهای فقهی و حقوقی در آن مشاهده میگردد که مباحث فراوانی را میطلبد و در این پایاننامه سعی شده درحدتوان به آنها پرداخته شود.
ناهید –
خیلی سایت خوبی دارین
سوله