پایان نامه انتقال عين مستأجر در حقوق ايران (در اجارة ابنيه)
مقدمه:
مبحث اجاره اماكن مسكوني و همچنين اجاره و سرقفلي اماكن تجاري بحثيست كه قدمت ديرينه دارد و در جاي خود با توجه به پيشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تكاليف جديد در هر دوره جزء مسائل بسيار مهم اجتماعي بوده كه به دليل اهميتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده.
و امروز هم اينجانب به عنوان يك دانشجوي حقوقي موظفم اطلاعات كاملي در اين زمينه كه از موضوعات روز است داشته باشم. سؤالات زيادي ذهنم را پر كرده بود، من جمله اينكه وضعيت سرقفلي و يا اجاره مسكن در صورت انتقال آنها توسط موجر و يا مستأجر به ديگري به چه صورت خواهد بود قطعاً براي رعايت هر چه بهتر نظم عمومي بايد در جامعه به اين مسائل توجه شود به دليل طرح چنين سؤالاتي در ذهنم بود كه رو به سوي نوشتن پروژه تحقيقاتي با اين عنوان آوردم.
فصل اول: انتقال عين مسكوني مستأجره
در عقد اجاره با وجود اينكه موجر منافع ملكش را به ديگري اجاره داده اما همچنان عين متعلق به خود اوست و در اين مورد هيچ خدشهاي وارد نميشود و او صاحب اختيار عين ملك است و ميتواند آن را به هر نحوي چه به ارث يا به وقف يا به بيع انتقال دهد بدون اينكه خدشهاي به قرارداد اجاره وارد آيد و در اين مورد مستأجر نميتواند دخالتي داشته باشد و به بهانه در اختيار داشتن منافع ملك مانع از انتقال شود و يا در حالت عكس آن:
قراردادي را كه موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و اين عقديست لازم و طرفين نمي توانند هر يك به دلايل شخصي و به طور جداگانه از زير بار آن شانه خالي كنند و همانطور كه در صفحات بعدي خواهيم خواند انتقال عين مستأجره هيچ خدشهاي در استفاده مستأجر از منافع عين تا پايان مدت قرارداد اجاره وارد نميكند.
گفتار اول:
در باب اجاره:
به موجب ماده: 466 ق.م: «اجاره عقديست كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عين مستأجره ميشود، اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عين مستأجره گويند.»
مادة 467 ق.م: مورد اجاره ممكنست اشياء يا حيوان يا انسان باشد.
اجاره عقديست لازم و طرفين آن موجر (مالك) مستأجر (اجاره كننده) ميباشند. اجاره ميتواند در مورد اشياء باشد مانند اينكه وسيلهاي را اجاره كنيم يا در مورد حيوان باشد و يا انسان، كه البته امروزه خود انسان را اجاره نميكنند بلكه منفعتي كه از فكر كار و خدمت او برميآيد را اجاره ميكنند. در اين تحقيق در مورد اجارة ملك صحبت شده چه بصورت مسكوني و چه بصورت تجاري البته صحبتها در مورد عقد اجاره تنها پيش زمينهاي براي تحقيق است چرا كه در اين تحقيق چگونگي انتقال عين مستأجره را بررسي ميكنيم كه يقيناً بايد اطلاعاتي در مورد عقد اجاره داشته باشيم تا بتوانيم به اين موضوع بپردازيم.
الف: خصوصيات قرارداد اجاره:
- تعريف اجاره: «اجاره به زبان ساده عبارت از اينست كه شخصي از مال يا حيوان يا خدمت ديگري منفعت ببرد و در مقابل اين منفعت مبلغي به عنوان كرايه يا مالالاجاره به صاحب مال بپردازد.»[1]
در قانون تعديل مالالاجاره مصوب 1317 و مقررات بعدي از اجاره تعريفي نشده است شايد به اين علت از تعريف آن صرفنظر گرديده كه اجاره از جمله اعمال حقوقي متداول بين مردم است و تقريباً همه با آن آشنايي دارند و مفهوم آن را درك ميكند و به احتمال زياد علت اين بوده است كه قانون مدني قبل از تصويب قوانين مربوط به روابط مالك و مستأجر عقد اجاره را تعريف كرده و لزومي براي تعريف مجدد آن احساس نشده است.
قانون مدني ايراني در ماده 466 اجاره را عقدي ميداند كه به موجب آن موجر خانه يا مغازه يا حيوان و يا اشياء ديگري را در اختيار مستأجر قرار ميدهد، تا از منافع آنها استفاده كند، البته مستأجر بطور مجاني از مورد اجاره استفاده نميكند بلكه در مقابل متعهد ميشود مالي را كه معمولاً پول است به موجر بپردازد. مقدار پولي كه مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره ميپردازد ممكنست يكجا يا بطور ماهانه يا سالانه يا بيشتر باشد، اين مبلغ را مالالاجاره يا اجارهبها مينامند.
اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر مينامند و مورد اجاره در زبان حقوقي «عين مستأجره» ناميده ميشود حال كه معلوم شد اجاره قرارداديست كه بين موجر و مستأجر منعقد ميگردد، بايد طرفين قرارداد واجد شرايط خاصي باشند تا بتوانند اين عقد را بوجود آورند. از جمله اين شرايط اينست كه موجر و مستأجر اهليت داشته باشند يعني عاقل و بالغ و رشيد باشند و اگر اين اوصاف را نداشته باشند عقد اجاره نادرست خواهد بود.
بنابراين اگر كسي عاقل نباشد، چون اراده ندارد و مطالبي را كه بيان ميكند از روي شعور و تصميم صحيح نيست نميتواند موجر يا مستأجر بشود و اگر طرف عقد قرار گيرد آن عقد بوجود نميآيد و اگر سند اجارهاي را مجنون در حال داشتن جنون امضاء كرده باشد آن سند اعتباري ندارد و اثري از نظر حقوقي بر آن بار نميشود.
شخص نابالغ يعني صغير و طفل هم اگر طرف عقد اجاره قرار بگيرد چون فاقد اجاره است آن عقد باطل است. صغير يا طفل يا نابالغ به كسي گفته ميشود كه به سن معيني كه سن بلوغ ناميده ميشود، نرسيده باشد كه اين سن در حال حاضر در دختر 9 سال تمام قمري و در پسر 15 سال تمام قمريست.
اشخاص غير رشيد يعني كساني كه عقل مالي آنها بطور كامل رشد نكرده است اگر چه صغير نباشند نميتوانند بدون اجازة ولي يعني پدر و جد پدري يا قيم (در صورت نبودن پدر يا جد پدري) طرف عقد اجاره قرار بگيرند. و اگر بدون اجازه عقد اجاره را منعقد كنند اين عقد درست نيست. يعني اگر پدر و جد پدري يا قيم با اين عقد موافق باشند و اجازه بدهند اين اجاره صحيح است. و اگر با آن مخالفت كنند اين عقد باطل خواهد بود.
- پس از آنكه عقد اجاره بطور صحيح واقع شد مستأجر مالك منافع مورد اجاره ميشود. به عبارت ديگر همانطور كه موجر مالك عين مورد اجاره است، مستأجر مالك منفعت آن خواهد بود و چون بعد از بستن قرارداد اجاره. مستأجر مالك منافع مورد اجاره ميشود ميتواند در مدتي كه مورد اجاره در اجارة او هست آن را به ديگري اجاره دهد مگر اينكه در عقد اجاره اول بين او و موجر شرط شده باشد كه حق ندارد آن را به ديگري اجاره دهد، و البته در مورد موجر مشكلي نيست زيرا به راحتي ميتواند آن را به ديگري انتقال دهد.
وضع محل سكونت با محل كسب و تجارت يكسان نيست. در اجارة مسكن به ترتيبي كه بيان شد، چون مستأجر مالك منفعت مورد اجاره هست اگر در عقد اجاره شرط نشده باشد، كه حق انتقال بغير ندارد ميتواند مورد اجاره را به ديگري واگذار كند و اجاره دهد ولي در مورد محل كسب و تجارت، اگر مستأجر اجازه نداشته باشد كه منفعت محل كسب را به ديگري انتقال دهد حق چنين اقدامي نخواهد داشت و تخلف از مقررات محسوب ميشود.
- در معوض بودن اجاره: اجاره عقديست معوض يعني موجر در برابر مالالاجاره معين، مورد اجاره را در اختيار مستأجر قرار ميدهد. بنابراين مستأجر در مقابل منفعتي كه از مورد اجاره ميبرد مالي يا پولي به موجر ميدهد يا تعهد ميكند كه در موعد مقرر آن را به موجر بپردازد و اگر در عقد مالالاجاره معين نشود، عقد اجاره باطل است. [2]
- در موقتي بودن عقد اجاره: اجاره بايد داراي مدت باشد و به مستأجر حق داده شود، در مدت معيني از منافع مورد اجاره استفاده كند ماده 468 قانون مدني ميگويد مدت اجارة اشياء بايد معين باشد و اگر در عقد اجاره مدت تعيين نشود آن اجاره باطل است.
- در لزوم قرارداد اجاره: قرارداد اجاره را به آساني نميتوان بهم زد به اين معني كه پس از امضاي قرارداد تا زماني كه مدت آن به پايان نرسد اصولاً نه موجر حق دارد اجاره را به ميل خود بهم زند و تخليه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد عقد اجاره را به تنهايي فسخ كند.بنابراين اگر خانهاي به مدت يكسال به اجاره واگذار شده باشد قبل از پايان مدت يكسال هيچ يك از طرفين عقد اجاره بدون رضايت ديگري نميتواند آن را منحل كند و مستأجر اگر چه از مورد اجاره در اين مدت استفاده نكرده باشد مكلف است مالالاجاره اين مدت را بپردازد، البته طرفين ميتوانند با تراضي و توافق اين عقد را بهم زنند.
«همچنين قرارداد اجاره با فوت موجر يا مستأجر جز در موارد استثنائي باطل نميشود. از جمله موارد استثنائي آن وقتيست كه موجر فقط براي مدت عمر خود، مالك منفعت مورد اجاره باشد و دوم اينكه در عقد اجاره شرط شده باشد كه فقط مستأجر حق دارد از مورد اجاره استفاده ببرد و در اجاره نامه قيد شده باشد كه فقط مستأجر حق انتفاع از مورد اجاره را دارد، با فوت مستأجر اجاره منحل ميشود.
همچنين اگر طرفين يا يكي از آنها ديوانه شود يا ورشكسته گردد و يا اينكه حالت سفاهت در او بوجود آيد يعني عقل معاش او ضعيف شود، باز هم عقد اجاره به قوت خود باقيست. يعني اين حالات اگر بعد از بوجود آوردن عقد اجاره پديد آيد هيچگونه اثري در عقد نخواهد كرد.»[3]
- عدم لزوم مالكيت موجر در عقد اجاره: در اجاره لازم نيست موجر مالك باشد. موجر بايد مالك منفعتي باشد كه به ديگري تحت عنوان اجاره واگذار ميكند ولي لازم نيست كه حتماً مالك عين مورد اجاره هم باشد. زير آنچه در اين عقد موضوع قرارداد است اينست كه ممكنست موجر، مالك عين مال نباشد ولي مالك منفعت آن مال باشد، مانند كسي كه از راه اجاره كردن مال ديگري مالك منفعت آن شده باشد.
بنابراين مستأجر خانه يا مغازه هم ممكنست موجر بشود و آنچه را كه از ديگري اجاره كرده است به شخص سومي اجاره دهد. (ماده 473 ق.م)
ب) حقوق و تكاليف موجر
بعد از آنكه عقد اجاره بوجود ميآيد حقوق و تكاليفي براي طرفين اين عقد ايجاد ميشود. كسي كه ملكي را به ديگري اجاره ميدهد تعهداتي براي او بوجود ميآيد و به دنبال آن حقوقي هم خواهد داشت از جمله:
- تحويل مورد اجاره: اولين تكليفي كه براي موجر بعد از عقد اجاره بوجود ميآيد اينست كه، مورد اجاره (منزل يا مغازه و غيره) را به مستأجر تسليم كند و آنرا در اختيار او قرار دهد تا مستأجر بتواند از منافع مورد اجاره كه به او واگذار شده است بهرهمند گردد. تحويل مورد اجاره به مستأجر يعني اينكه مورد اجاره به تصرف مستأجر درآيد تا او بتواند به ترتيب مقرر شده در قرارداد اجاره از آن استفاده كند. مثلاً اگر در مورد اجاره منزل است، موجر كليد آن را به مستأجر تسليم كند و اسباب موجود را از منزل خارج كند و منزل را آماده سكونت تحويل وي دهد و اگر مغازه است آن را در حالتي به مستأجر تحويل دهد كه بتواند به عنوان كسب در آن تصرف كند.
اگر مالك بعد از تسليم مورد اجاره موجبات مزاحمت را براي مستأجر فراهم كند با او مانند يك فرد ثالث و بيگانه برخورد ميشود زيرا در تصرفات مستأجر ايجاد مزاحمت كرده.
حال اگر ثالث مزاحم مستأجر شود و مدعي گردد كه نسبت به مورد اجاره يا منافع آن حقي دارد اگر بخواهد مورد اجاره را از دست مستأجر خارج سازد و ملك را تخليه نمايد بايد علاوه بر موجر بر عليه مستأجر نيز اقامه دعوا كند و حقانيت خود را به طرفيت موجر و مستأجر اثبات كند. والا اگر بر عليه موجر اقامه دعوا كند و از دادگاه بخواهد به علت حقي كه دارد ملك تخليه و به وي تحويل شود در اينصورت متصرف (مستأجر)، از حق دفاع محروم ميشود به علاوه حكم صادره بضرر او است كه طرف دعوا نبوده و در نتيجه نتوانسته است از حقوق خود دفاع كند.[4]
انجام تعميرات كلي:
انجام تعميرات كلي و اساسي از وظايف موجر است البته ساختمان و مورد اجاره احتياج به تعمير و ترميم دارد ولي اين تعميرات را ميتوان به دو دسته تقسيمبندي كرد.
2-1- تعميرات كلي و اساسي: تعميرات كلي و اساسي مورد اجاره عبارتند از تعميراتي كه مربوط به اصل ساختمان يا تأسيسات عمده و مهميست كه در ساختمان نصب شده است، نظير تعمير ديوار و سقف ساختمان و چاه فاضلاب و دستگاههاي سردكننده و گرم كننده و تهويه و تمام آلات و ادواتي كه براي امكان استفاده و منفعت بردن از مورد اجاره ضروريست. كه اينها بر عهده موجر است.[5]
البته طرفين عقد ميتوانند چيزي خلاف آنچه در قانون ذكر شده، شرط كنند.
2-2- تعميرات جزئي: تعميرات جزئي و تزئين مورد اجاره و تعميراتي كه مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد خارج از تعهدات موجر است و عليالاصول مستأجر بايد اينگونه تعميرات را انجام دهد.
(بر اساس مادة 11ق روابط موجر و مستأجر مصوب 1362)
3- خودداري از تغيير مورد اجاره:
موجر مكلف است مورد اجاره را در اختيار مستأجر قرار بدهد تا اوبتواند به نحو مطلوب استفاده كند و براي اين منظور مورد اجاره بايد آماده بهرهبرداري باشد. بنابراين موجر حق ندارد در مدت اجاره در مورد اجاره تغييري بدهد كه مستأجر نتواند از آن استفاده كند با اين ترتيب اگر خانهاي را، صاحب منزل براي سكونت به ديگري اجاره بدهد، نميتواند پنجرههاي آن را مسدود كند يا ديوار اطاقها را بردارد و آن را به سالن تبديل كند ولي تكليف حفظ وضع موجود خودداري از تغيير مورد اجاره سبب نميشود كه موجر نتواند تعميراتي را كه براي بقاء مورد اجاره و جلوگيري از انهدام آن ضروريست انجام بدهد، گر چه اين تعميرات مانع استفاده مستأجر از مورد اجاره باشد.
البته موجر حق ندارد بدون مراجعه به دادگاه به استناد اينكه انجام تعميرات اساسي ضروري است، خود بخود اقدام كرده و مورد اجاره را خراب كند و تحت اين عنوان كه ساختمان احتياج به تعميرات اساسي دارد، و براي تعمير ناچار است مثلاً سقف ساختمان را بردارد و يا اقدامي از اين قبيل، و مزاحمت مستأجر را فراهم سازد كه باعث شود مستأجر به طور دايم يا موقت نتواند از مورد اجاره استفاده كند. در اين موارد موجر بايد نخست از دادگاه حكم لازم را بدست آورد و سپس اقدام نمايد.
[1] . اسدلله امامي، حقوق مالك و مستأجر ص 31، انتشارات راهنما چاپ اول- 1364
[2] . بند سوم مادة 490 ق.م
[3] . ماده 497 ق.م
[4] . ماده 489 ق.م
[5] . ماده 486 ق.م
نقد و بررسیها
هنوز بررسیای ثبت نشده است.